ALQUILANDO UNA VIVIENDA
¿EN QUÉ DEBO FIJARME EN EL CONTRATO? ¿QUÉ GASTOS TENGO QUE SOPORTAR? CLÁUSULAS ABUSIVAS Y CONCEPTOS BÁSICOS
Es importante tener en cuenta que, como la mayoría de los acuerdos alcanzados entre las partes, se rigen por la libre disposición de estas, por lo que las leyes y previsiones legales ejercerán únicamente como marco o límite a las condiciones y los acuerdos alcanzados, en cuanto aquellos pudieran ser ilegales o abusivos.
Por ello, no podremos hablar de todos los contratos de arrendamiento ya que cada uno es especial y particular, pudiendo acordar cuestiones que ambos consideren importantes y siempre entendiendo que se determinan en base a la libre voluntad de convenir cualquier cláusula. No obstante, es importante hacer una serie de notas sobre las cuestiones más comunes para evitar abusos fruto del desconocimiento.
Los arrendamientos de vivienda, que es como se definen jurídicamente los alquileres, suelen adquirir una forma estructural similar, quedando, en cualquier caso, sometidos a las reglas contenidas en la Ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos (LAU). Así, identificadas las partes como arrendador (propietario que pone le piso en alquiler) y arrendatario (el que alquila), ambas acuerdan sobre todas las cláusulas que sigan, siendo algunas:
Duración del contrato: La duración es un elemento esencial del contrato, y uno en el que más nos fijaremos, probablemente el más regulado y el que más problemas genera. El contrato de arrendamiento de vivienda tiene carácter temporal, por lo que los pactos de duración indefinida son nulos. Esto no hará el contrato nulo, sino sólo la cláusula, por lo que, en tanto no es posible una falta de previsión de la duración contractual, el alquiler se entenderá celebrado por 1 año si la renta se fija con carácter anual o mes a mes si establece mensualmente.
Terminación. La resolución del contrato se puede producir, bien por la terminación del tiempo de duración del mismo, bien por incumplimiento de alguna de sus cláusulas, o, por decisión de alguna de las partes, debiendo avisar con cierto tiempo.
Arrendador: 30 días de antelación. *Ojo, es importante saber que, no procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado, lo que deberá avisar con 2 meses de antelación, con derecho de indemnización para el inquilino si no se cumple dicha finalidad.
Arrendatario: 30 días de antelación
Prórroga. Si la duración del alquiler es inferior a tres años, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar los tres años, salvo que el arrendatario avise su intención de no renovar con 30 días de preaviso. Si transcurridos tres años, ninguna de las partes notifica su renuncia 30 días antes de que se termine, se prorrogará otro año más.
*La regla general: Contratos de duración de un año que se prorrogarán obligatoriamente por plazos semestrales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas su voluntad de no renovarlo. Llegado el plazo máximo de tres años pactados, sin denuncia del arrendador o arrendatario con un plazo mínimo de treinta días, el contrato se prorrogará por plazos anuales. Las partes, con treinta días de antelación a la fecha de finalización de cada prorroga, podrán denunciar la terminación del contrato notificando de forma fehaciente y por escrito a la otra parte el desistimiento del mismo.
Precio: La renta se fija libremente por las partes, tanto su cuantía como la forma y el momento de pago, pero, en ningún caso, podrá exigirte el arrendador el pago anticipado de más de una mensualidad. Es importante convenir una forma en la que quede debidamente acreditado el pago, evitando posibles desacuerdos posteriores.
Retraso en el pago. El impago de alguna de las rentas, además de la resolución del contrato, podría acarrear penalizaciones en forma de porcentaje, así como cantidades devengadas por día si se sigue ocupando la vivienda sin abonar la renta.
Actualización de la renta. La renta sólo se puede revisar en la fecha en que se cumpla el año de vigencia del contrato, no siendo necesaria esta cláusula, aunque sí habitual. No obstante, es aquí donde se observan muchas irregularidades con frecuencia. La renta se suele actualizar en relación con un índice de referencia, por lo que podrá subir o bajar en función lo haga éste. Fijar un porcentaje determinado puede dar cierta seguridad, ya que no se somete a las fluctuaciones del mercado, pero si el índice es el adecuado, éste no debería variar y provocar grandes diferencias. Lo que en ningún caso son aceptables, son las cláusulas que imponen un límite mínimo, una especie de cláusula suelo por la que no se puede actualizar la renta por debajo de cierto porcentaje. Recuerda, si no hay límite hacia arriba, tampoco es justo que lo haya hacia abajo.
*La regla general: La renta mensual se revisará anualmente, en función de las variaciones que experimente el Índice General de Precios al Consumo en el periodo anual anterior a la fecha de revisión, que se aplicará sobre la renta acumulada vigente, exonerando al arrendador de comunicación previa de notificación del IPC que corresponda.
Estado de la vivienda. Se suele pasar por alto ya que suele estar al principio del contrato, pero es importante prestar atención antes de firmar el contrato, que efectivamente se ha examinado el piso con detalle para ver el estado del mismo y el correcto funcionamiento de todos sus elementos. Los contratos suelen incluir un anexo con el inventario en el que se recoge todo el mobiliario presente en la vivienda, por lo que será preciso revisar que efectivamente este se cumple en su totalidad, obligando, bien a retirar del inventario aquello que no esté en realidad, bien a incluir en la vivienda aquella que figure en el inventario o haciendo constar el estado en que se encuentren algunos de dichos muebles si este no está bien.
*La regla general: Los arrendatarios, quien previamente ha procedido al examen exhaustivo y pormenorizado del piso y accesorios, declara conocer y aceptar el estado de la vivienda y su mobiliario, conforme al inventario detallado que se une como anexo inseparable al presente contrato.
Identificación arrendatarios y destino de la vivienda. De la misma forma, al principio se suele identificar a los arrendatarios con la mención expresa de que, serán las personas que alquilan las únicas que habitarán la vivienda de forma habitual. Igualmente se suele fijar que el destino de la vivienda, excluyendo su uso para destino comercial o negocial cuando se trate de una vivienda de uso particular. En este mismo punto o en una cláusula propia con mención concreta, se determinará la posibilidad de subarriendo, esto es, que los arrendatarios alquilen a su vez la vivienda a otros, lo que, no está permitido, salvo que se haya hecho constar en el propio contrato dicha posibilidad o autorización expresa y por escrito del arrendador.
*La regla general: Los arrendatarios destinarán la vivienda arrendada única y exclusivamente a domicilio y hogar permanente, no pudiendo cederla ni subarrendarla, ni admitir huéspedes ni convivientes, ni instalar en ella, comercio, industria, ni siquiera manual, ni oficina o despacho profesional, sin autorización expresa y escrita del arrendador.
Gastos: IBI, basura, agua, luz, internet, etc. Este suele ser uno de los asuntos más controvertidos. Recordemos que las partes pueden pactar libremente lo que acuerden, de forma que las posibilidades son múltiples, así que será todo producto de la negociación. El IBI y el impuesto de residuos urbanos (tasa de basura) corren a cargo del propietario, pero nada impide que éste remita el cargo a los inquilinos por el uso que están haciendo de ella.
*La regla general: Todos los gastos derivados del uso de la vivienda suelen cubrirse por los inquilinos; en general, los que se hallen individualizados con aparatos contadores suelen venir soportados por los arrendatarios.
Conservación, obras y mejoras. Sorprendentemente conflictivo ya que se trata de uno de los más regulados. Las reparaciones necesarias por el desgaste por el uso ordinario de la vivienda son de cargo de los arrendatarios como regla general, mientras que, aquellas que se deriven de averías por el mal estado de las instalaciones, o cuando aquellas dejen de cumplir su función sin que responda a ese uso ordinario, serán a cargo del arrendador.
Cualquier tipo de obra que se pretenda llevar a cabo deberá ser previamente aprobada por el arrendador. Si se hace por libre voluntad de los inquilinos, los gastos serán de su cuenta. Si las obras son necesarias para la conservación de su estado y el uso adecuado de la vivienda, serán a cargo del propietario, quien se responsabiliza de que ésta se mantenga en el estado en que se alquiló y firmó el contrato salvo por lo que se refiera al desgaste ocasionado por el tiempo y el uso diario.
*La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos tres años de duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual, sin que pueda exceder el aumento del 20% de la renta vigente en aquel momento.
Tanteo y retracto. Esto es, un derecho de adquisición preferente en caso de que se vaya a producir la venta de la vivienda, lo que permitiría al arrendatario, si está interesado, comprarla con prioridad por el precio que se vaya a vender (tanteo), o si no se ha comunicado la venta, ejercer ese derecho con posterioridad (retracto). El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
*La regla general: Los arrendatarios hacen expresa renuncia a los derechos de tanteo y retracto recogidos en el artículo 25 de la LAU. A estos efectos, el arrendador deberá comunicar a los arrendatarios su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.
Otros. Como ya hemos mencionado, se goza de una plena autonomía de la voluntad, por lo que la libertad de ambas partes permite que se recojan cláusulas de todo tipo, llegan a acuerdos sobre las cuestiones más variadas. A continuación, mencionamos algunas que se suelen dar con más frecuencia.
Seguro multirriesgo. Algunos arrendadores prevén la obligación para los que van a alquilar de suscribir un seguro que cubra ciertos incidentes, no obstante, no es lo habitual, el propietario debería tener contratado un seguro para la vivienda y ser éste el que cubra dichos accidentes.
Entrada al domicilio. Es importante indicar que, aun cuando el arrendador sigue siendo el dueño de la vivienda, este no puede entrar libremente en la misma sin previo aviso y cuando él decida. Alquilar una vivienda otorga ciertos derechos, por lo que, si se observan discrepancias sobre este tema, lo mejor es regularlo y dejarlo bien definido. La entrada habitual comprende, como mucho, una vez mensual para examen del estado de la vivienda, y siempre que se requiera para llevar a cabo reparaciones o existan incidentes.
Gastos judiciales, extrajudiciales y sumisión expresa a una determinada competencia judicial territorial. Como las demás, dependerá de los convenido por las partes, pero lo más habitual encontrarse algo similar a lo siguiente: En caso de incumplimientos correrán por cuenta de la parte incumplidora todos los gastos, judiciales y extrajudiciales, incluidos honorarios de notarios, abogados y procuradores, aun cuando no fuera preceptiva su intervención, en que la parte incumplidora incurra para el ejercicio de las acciones legales que les correspondan. Ambas partes acuerdan someter a los Tribunales de X toda controversia sobre la aplicación e interpretación de este contrato.
Esperemos que estos apuntes sean de utilidad para evitar que existan conflictos con el alquiler, recordad examinar con detenimiento el contrato unos días antes de firmarlo y mencionar todas aquellas cuestiones con las que no estéis de acuerdo. Siempre que tengáis dudas consultad a un abogado antes de firmar algo que os pueda perjudicar. ¡Buen viernes!
