¿QUÉ SON LOS GASTOS DE URBANIZACIÓN? ¿TENGO QUE PAGARLOS?
LOS GASTOS DE CONVERTIR TUS TERRENOS EN URBANIZABLES
Es un tema cuya aparición se reitera con mayor frecuencia de la que uno se podría imaginar, y en el contexto actual, con la renovación y puesta en marcha de antiguos y nuevos proyectos urbanísticos, vuelve a aparecer en escena. ¿A qué nos referimos con gastos de urbanización?
Bien, para entender esto es necesario aclarar previamente un par de conceptos y dibujar el escenario en el que se enmarcan los mismos. Los gastos de urbanización se producen fundamentalmente por dos motivos, la transformación de un terreno rústico en urbano para su edificación a nivel particular, y, a través de los PAUs; siempre, claro está, que dichos terrenos hayan sido calificados previamente como urbanizables.
Un PAU es un Programa de Actuación Urbanizadora, esto es, un proyecto de desarrollo por el que se elabora un plan que permita convertir terrenos ya declarados urbanizables en terrenos urbanos en los que tras dicho proceso se pueda edificar. El desarrollo de un PAU es el procedimiento legal previsto para que administrativamente se alcance dicho objetivo, y acumula una serie de fases por medio de las cuales se pretende garantizar una explotación racional del suelo como elemento de interés general y derecho que afecta a todos los ciudadanos, así como los intereses de los particulares afectados por dicho instrumento urbanístico (PAU).
Con la aprobación del PAU por el órgano público competente, generalmente los Ayuntamientos, se determinarán las obras que hay que realizar en dichos terrenos (redes de abastecimiento de agua, alumbrado público, redes de saneamiento, encintado de aceras, viales o calles zonas verdes, dotaciones públicas etc.) así como los costes que dichas obras suponen, que constituyen los llamados costes de urbanización que aquí se comentan. El Ayuntamiento obliga al Agente Urbanizador la construcción de estos servicios mínimos y gastos inherentes a la reparcelación, que hacen del terreno un entorno urbano.
Parece comprensible que para que se proceda a la construcción de edificios, el Ayuntamiento garantice que se haga un uso racional del espacio, sin que aquello suponga para el mismo y sus contribuyentes, la asunción de gastos derivados de la expansión de los sistemas de servicios habituales, así como de parques, calles y demás elementos. Es aquí donde surgen los gastos, que, como su propio nombre indican, se refieren a la urbanización del terreno, exigencia de su transformación en terreno edificable. Por ello, los propietarios de las fincas que se encuentren incluidos dentro de ese Programa de Actuación Urbanística, recibirán noticia del Agente Urbanizador sobre los gastos que se derivan de la transformación de la finca y que tienen que asumir en cualquier caso.
En estos procesos, los propietarios tienen que asumir dos aportaciones a razón de dicha urbanización:
La aportación de parte de su terreno para que se destine a los fines descritos (calles, agua, luz, depósitos…)
Los Gastos de la propia construcción de los elementos referidos.
La cesión al Ayuntamiento de forma gratuita del 10 ó 15% según los casos del aprovechamiento lucrativo, obtenido en dicho proceso urbanizador.
Una cuestión que resulta importante recordar a razón de este tema y que suele generar cierta indignación entre los propietarios es, que no todos los metros del terreno se convertirán automáticamente en metros urbanizables. Por ejemplo, si tenemos una finca no urbanizable de 5.000 m2, después de la reordenación del terreno y su conversión en urbanizable, no resultará en 5.000m2 susceptibles de edificación. A los metros de la finca es necesario retirar, inicialmente, aquella parte que se da en aportación para la urbanización de la zona, por lo que en cualquier caso ya será menor; a su vez, existe un cambio en la unidad utilizada, por lo que no hablaremos de metro cuadrados, sino de Unidades de Aprovechamiento. Así, en función de las características del terreno, de la zona en la que esté y la normativa de aplicación, la parcela que le resulte adjudicada será lo que determine el verdadero uso y los límites de edificación que tiene ese terreno. No es lo mismo poder construir un edificio de 5 plantas, que uno de 50. Esto es lo más relevante. Es posible que de nuestra finca inicial de 5.000 m2, resulten 1.500 m de superficie edificables, pero no es en eso en lo que hay que pararse. Si resulta que nos permiten elevar hasta 10 plantas, tendremos la posibilidad de construir 15.000 m2 de superficie, aunque sea en vertical.
No cabe duda que, cuantos más metros se puedan edificar, mayor será el valor de la finca, y por tanto, aun cuando hubiéramos tenido que incurrir en unos gastos de millones de euros y hayamos perdido la mitad del terreno en nuestra propiedad, ésta se habrá revalorizado enormemente.
Al margen de este excursus sigamos con los gastos de urbanización. La cuantía de los mismos suele ser muy elevada, ya que la construcción de pavimentos para las calles, instalaciones eléctricas para el suministro de edificios y farolas, así como cualesquiera otros incluidos, no son una cuestión baladí. Cuanto mayor sea nuestro terreno, mayores serán los gastos de los que tenemos que hacernos cargo si queremos que se conviertan en terreno urbanos. A modo ilustrativo, una finca de 1.500m2 podría tener unos gastos de urbanización y demás gastos inherentes a la reparcelación de centenares de miles de euros. En cualquier caso, las cuantías vendrán determinadas por las características concretas de cada Plan, por lo que esto se refiere exclusivamente como un posible ejemplo clarificador.
Es por lo tanto común, que muchos de los propietarios de dichos terrenos se vean incapaces de asumir el gasto inexcusable al que hacemos referencia, por lo que, ¿qué se puede hacer en estos casos?
Descartada la posibilidad del impago, en tanto aquella no es siquiera una posibilidad, está claro que se podría solicitar un préstamo ante la expectativa de venta futura de dicho terreno, el cual estará revalorizado, por lo que se podrían cubrir dichos gastos. No obstante, esta posibilidad es a su vez dependiente de la formalización de una futura venta, por lo que, no deja de ser un hipotético colmado de incertidumbre. Lo más habitual suele ser, nuevamente, el pago en suelo urbanizado o pago en terreno. Por medio de la negociación con el Agente Urbanizador que se esté encargando del PAU, se negocia la aportación de una parte de la propiedad resultante de dicho proceso a cambio de que los gastos de urbanización sean asumidos por el propio Agente Urbanizador. Esta suele ser la opción más segura y más habitual, ya que, aun cuando es cierto que económicamente se pierde parte del rendimiento, también se asegura el resultado, a la par que se sigue revalorizando la propiedad y en cualquier caso de la transformación suelen resultar beneficios para el propietario.
Otros prefieren no incurrir en estos gastos, bien porque no atisban posibilidad de asumirlos en tanto los procesos de construcción son lentos, bien porque no existe una vía de negociación abierta para la aportación, por lo que, deciden llevar a cabo la venta del terreno antes de su transformación en urbanizable, recibiendo en cualquier caso un buen precio, ya que el comprador es consciente que de su compra resultará una finca de mayor valor económico y mayores posibilidades de explotación.
Aunque la tramitación de este tipo de procedimientos es tediosa, técnica y extensa, abarcando obviamente muchas más cuestiones de las aquí tratadas, lo comentado cubre dos de los asuntos que mayores dudas suelen generar y que a su vez, afectan de forma más directa a los propietarios, por lo que esperemos os resulte de ayuda.
