¿QUÉ ES LA DACIÓN EN PAGO Y POR QUE DEBERÍA NEGOCIARLA CON MI HIPOTECA?

El contexto dibujado por la crisis ha cambiado, sin duda, nuestra percepción sobre las hipotecas y los productos financieros. Durante años los retornos producidos por los activos, así como la línea ascendente de las operaciones inmobiliarias proyectadas por la inflación, condujeron al ciudadano medio a embarcarse en operaciones que superaban su capacidad. La cautela fue sustituida por un posible futuro ilusionante, que luego resultó convertirse en la pesadilla de muchos. El mercado cambió, la opinión cambió, y fundamentalmente, la situación económica de las familias cambió, y por ello, cambió la legislación.

La dación en pago apareció en el horizonte ante la perspectiva del impago, de los embargos que no ponían fin a la deuda, y las cláusulas que había convertido las hipotecas en productos millonarios ante los que no se podía hacer frente. Parece que, por estas razones, la prudencia se ha reinstaurado, ahora se buscan alternativas, o al menos se intenta negociar las mejores condiciones posibles. Es entonces cuando aparece la dación en pago, pero, ¿qué es exactamente y cómo funciona?

“La dación en pago es un negocio por el que el deudor transmite la propiedad de un bien al acreedor, actuando el bien transmitido a modo de precio”. Por lo tanto, se entiende como la entrega del inmueble como medio compensatorio de la deuda contraída al suscribir una hipoteca que posteriormente se impaga. No obstante, es importante hacer matices del concepto, de forma que, se entienda mejor y consigamos negociar una cláusula lo más beneficiosa posible.

Hay que diferenciar entre la “dación en pago”, y la “dación para pago”. Mientras que la primera supone la extinción total del crédito, la segunda, sólo lo hará en la medida en que lo haga el importe que se deduzca del objeto entregado. El Tribunal Supremo las distingue como “datio pro soluto” y “datio pro solvendo”. Señala el TS que la "datio pro soluto" es un acto en virtud del cual el deudor transmite bienes de su propiedad al acreedor, a fin de que éste aplique el bien recibido a la extinción del crédito de que era titular, de manera que ese crédito actúa con igual función que el precio en la compraventa, a la regulación de la cual ha de acomodarse, ante la falta de normas específicas que la regulen. En tanto que la "datio pro solvendo" (cuya específica regulación se encuentra en el art. 1175 CC) es aquel negocio jurídico en virtud del cual el deudor propietario transmite a un tercero, que en realidad actúa por encargo, la posesión de sus bienes y la facultad de proceder a su realización, con mayor o menor amplitud de facultades, pero con la obligación de aplicar el importe obtenido en la enajenación de aquéllos al pago de las deudas contraídas por el cedente.

A raíz de las precisiones del Supremo, y, especialmente, del contexto otorgado, la Ley Concursal incluyó en su artículo 155 esta nueva forma de liquidar los créditos con privilegio especial, lo que resulta sorprendente dado el rechazo habitual de nuestro ordenamiento por esta fórmula, y es que siempre se ha considerado perjudicial para los acreedores. A pesar de ello, esta figura apenas se encuentra regulada, y, en cualquier caso, se encuentra al amparo de la autonomía de la voluntad y la protección otorgada ex. Art. 1255 del Código Civil. Tal es su floración dada por el ambiente, que se hace mención expresa a la misma en el artículo 3 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y es que la dación en pago permite a empresas y particulares liberarse de sus deudas hipotecarias a cambio de entregar sus inmuebles a las entidades financieras prestatarias, que a la vez obtienen, así, una propiedad con la que obtener liquidez.

Así, cuando acudamos a negociar nuestra hipoteca, sería interesante convenir la inclusión de una cláusula de dación en pago. La dación en pago nos permite que, en caso de que incumplamos las condiciones del crédito, y no podamos pagar las cuotas de la hipoteca, esto no suponga nuestra ruina, y, mediante la entrega del inmueble, quede satisfecho el crédito en su totalidad. Esta previsión evitará que la caída del mercado inmobiliario convierta nuestra compra inicial en un valor irrisorio que apenas satisface la deuda, de forma que, además de embargar la vivienda, sigamos debiendo una elevada cantidad de dinero.

Cabe añadir como detalle que la dación en pago no está sujeta al IRPF por previsión de la disposición adicional trigésimo sexta de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, de acuerdo a la cual, estará exenta de este Impuesto la ganancia patrimonial que se pudiera generar en los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del Real Decreto arriba referido, con ocasión de la dación en pago de su vivienda.

La dación en pago tiene que incluirse, en la medida de lo posible, como una forma de extinción absoluta del crédito, de manera que, el comprador entrega el inmueble y con ella, se pone fin a la deuda. Son muchas las causas por las que el bien podría devaluarse, así como son también numerosas las circunstancias por las que podría sobrevenir una situación imprevista que nos impida hacer frente a la hipoteca, por eso, es importante que actuemos con cautela e intentemos incluir mecanismos de seguridad que nos sirvan de red en caso de caída, y, al menos, nos permita tener una nueva oportunidad.