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CLÁUSULAS ABUSIVAS EN ESCRITURAS DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

 

Uno de los temas que más preocupa a los titulares de las hipotecas hoy en día es conocer, si en su escritura de constitución de préstamo hipotecario se han incluido las infamemente famosas cláusulas abusivas. En este post vamos a dar las claves más importantes para poder localizar las cláusulas más utilizadas por las entidades bancarias, así como el funcionamiento de las mismas.

 

En primer lugar, y con el fin de tener una idea más clara de esta figura, es necesario definir el concepto de cláusula abusiva, para lo cual hemos de acudir, entre otros, al Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios de 16 de noviembre de 2007, en cuyo artículo 82 se estipula: “Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”.

 

No obstante, para apreciar el carácter abusivo de una cláusula contractual, habrá que estar también a las circunstancias concurrentes en el momento de la firma de la hipoteca, así como al resto de cláusulas, ya que es importante subrayar que el hecho de que la escritura contenga una cláusula abusiva, no implicará por sí solo la nulidad del contrato, sino exclusivamente su eliminación del mismo. Cabe destacar también, que la prueba de que dicha cláusula se haya negociado individualmente, corresponde al banco, y no al consumidor.

 

A la hora de localizar una cláusula abusiva en la escritura de préstamo hipotecario, es necesario, primeramente, conocer la estructura de dicha escritura: en un primer bloque se encuentran las cláusulas financieras, que contienen los datos más importantes del préstamo, tales como la identificación del prestamista y prestatario, el capital prestado, el plazo de devolución, los intereses aplicados o la forma de amortización. En un segundo bloque se encontrarían las cláusulas no financieras, que regulan la garantía de devolución del préstamo en caso de incumplimientos en los pagos, mediante la constitución de una hipoteca sobre el inmueble reseñado. Por último, se recogen aspectos sobre las comisiones, el valor de tasación en caso de subasta, la forma de actuar en caso de conflicto judicial, o las relativas a los gastos que deben asumir prestamista y prestatario.

 

Una vez aclarada la estructura de la escritura de préstamo hipotecario, vamos a proceder a detallar algunas de las cláusulas abusivas más utilizadas por las entidades bancarias:

  • Cláusula limitativa del tipo de interés variable, más conocida como cláusula suelo: Esta condición suele recogerse vagamente por lo general en la estipulación TERCERA o TERCERA BIS, y es la cláusula más sonada en estos últimos años. La finalidad de esta disposición es limitar la bajada de los tipos de interés, aplicando en su lugar el tipo “pactado” entre el banco y el consumidor. Por ejemplo, si el límite estipulado es del 3,5% y los tipos de interés bajasen hasta el 2%, el usuario vendría obligado a pagar de intereses el 3,5% en vez del 2%, de tal manera que nunca pueda llegar a beneficiarse de esta bajada.

 

  • Redondeo al alza: Consiste en fijar por parte del banco un redondeo exclusivamente al alza a la hora de aplicar los tipos de interés.  La fórmula más utilizada sería la siguiente: “Si la suma del tipo básico de referencia y el margen o diferencial no fuera múltiplo exacto de un cuarto de punto porcentual, el tipo de interés resultante se redondeará al múltiplo superior para que dé como resultado puntos enteros (1), medios puntos (0,50) o cuartos de punto (0,25).” Así, por ejemplo, si el resultado de sumar el tipo de interés más el Euribor nos da 3,438 %, el banco tendría la facultad de redondearlo al 3,5 % sin obtener el consumidor ningún tipo de beneficio por ello.

 

  • Intereses de demora: Son los intereses que se cobran en caso de demora en el pago de una cuota. En este sentido se pronunció el Tribunal Supremo en el año 2016 declarando que estos intereses no pueden superar en dos puntos el interés nominal inicialmente pactado, ni en tres puntos el interés legal del dinero.

 

  • Cláusula 360/365: Esta cláusula hace que los bancos utilicen el año comercial (360 días) en vez del año natural (365 ó 366 días) para calcular la fórmula de los intereses, disminuyendo así el denominador de la fracción utilizada para el cálculo de estos intereses con el fin de incrementar los mismos en perjuicio del consumidor, llegando a acrecentarlos hasta un porcentaje aproximado de un 1,39 % de lo que realmente correspondería.

 

  • Vencimiento anticipado del préstamo: Hasta la actual reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la ley permitía a los bancos instar la ejecución hipotecaria cuando el consumidor dejase de pagar una sola cuota del préstamo. En la actualidad, este límite ha pasado a tres cuotas.

 

  • Comisiones por reclamación de posiciones deudoras: Es el coste que le supone al banco tener que reclamarte alguna cuota impagada, no obstante, esta cláusula vulnera la legislación y el Código de Buenas Prácticas bancarias en cuanto no obedece a ningún gasto real por parte del banco, y mucho menos si estamos hablando de cantidades que oscilan entre los 20 y los 30 euros. De esta manera, el banco tendrá que justificar que dicho cobro está vinculado a la existencia efectiva de las gestiones que ha llevado a cabo para reclamar los pagos, pues de otra manera, será nula por abusiva.

 

  • Gastos de constitución de hipoteca: Es otra de las cláusulas más sonadas últimamente. En esta condición, la mayoría de las veces se estipula que será el consumidor quien corra con todos los gastos de constitución de hipoteca, tales como los de notario, registro e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El Tribunal Supremo se ha pronunciado recientemente sobre esta cuestión, declarando que tanto prestamista como prestatario deberán pagar a partes iguales los aranceles de notario y registro de la escritura matriz de la constitución de hipoteca, más las copias que cada uno pida, que serán abonadas por la parte que las solicite. En cualquier caso, se ha eximido a los bancos del pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que era el gasto más elevado de todos los que componen la constitución de la hipoteca. No obstante, habrá que estar a los términos de la sentencia del Tribunal Supremo.

 

Estas son las cláusulas más comunes que utilizan las entidades bancarias en la constitución de hipotecas, no obstante, existen muchas más que pueden ser consideradas abusivas en función, como decíamos al principio, de las circunstancias concurrentes en el momento de la firma. No hay que olvidar la importancia que estas cláusulas tienen, ya que, podrían incluso llegar a paralizar una ejecución hipotecaria, por lo que recomendamos acudir al asesoramiento jurídico especializado para revisar cada una de dichas cláusulas y su posible repercusión.

 

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