HE TERMINADO DE PAGAR MI HIPOTECA. ¿Y AHORA QUÉ?

Son muchas las dudas que surgen a la hora de hipotecar una vivienda, pero ¿qué ocurre una vez la hemos pagado íntegramente o vendemos la vivienda? ¿Hay que hacer algo más allá de la liberación de no recibir un cargo mensual o trimestral? ¿Y si vendemos la vivienda, se extingue la hipoteca con la venta o es necesario llevar a cabo otros trámites? ¿Se encarga el banco de cancelar la deuda? ¿Hay que acudir al registro o se le notifica de forma automática?


Sin duda, existe un notorio desconocimiento e incertidumbre entre la población general en cuanto a estas cuestiones, por lo que vamos a intentar resolver las dudas anteriores.



Una vez se termina de pagar la última cuota de la hipoteca, lo cierto es que la deuda con la entidad bancaria se extingue, pero registralmente, la carga inscrita sobre la vivienda no, al menos de manera automática.


Para poder entender esta afirmación es necesario previamente explicar los efectos de un préstamo hipotecario. Cuando una persona o entidad jurídica suscribe un préstamo con garantía hipotecaria para adquirir una casa, la operativa se traduce en que el banco ofrece al comprador una cantidad de dinero, bajo la condición impuesta de ofrecer el inmueble como garantía final del pago ante la posibilidad de incumplimiento, asegurándose así la devolución del préstamo en caso de impago del deudor, y constituyendo de esta forma una carga sobre el inmueble. Esta carga ha de quedar anotada en el Registro de la Propiedad correspondiente a dicho inmueble, por seguridad jurídica de la entidad bancaria frente a terceros, por cuanto a su vez le ofrece una garantía de cobro privilegiada frente a otros acreedores, al ser un crédito con preferencia. La información sobre las cargas registrales de los inmuebles constituye información de carácter público. De esta manera, si alguien solicita una nota simple de la vivienda, se podrá observar si existe una hipoteca de determinado importe a favor de la entidad bancaria prestamista gravando el inmueble.


Cuando se termina de pagar el préstamo, la deuda con el banco queda saldada, pero la carga registral sigue inscrita, y por lo tanto, frente a terceros que desconozcan los pormenores de la situación jurídico económica de la vivienda, sigue constando la existencia de un gravamen sobre aquella. Es por ello que conviene cancelar ese asiento registral, especialmente en los supuestos de interés en la venta.


En este caso, una vez abonado el último recibo de la hipoteca, sería necesario solicitar al banco un certificado de deuda, donde conste que la misma ya ha sido saldada en su totalidad. Con ese certificado, hemos de acudir a una notaría para otorgar una escritura de cancelación de hipoteca, un documento público por el que el titular de la carga, esto es, la entidad bancaria, presta consentimiento para la cancelación que consta hecha a su favor, reconociendo la situación privada de saldo de la deuda, y por tanto, procediéndose a recoger tales cuestiones ante Notario para su elevación a público. El coste de esta escritura varía en función del importe de la hipoteca y de la entidad prestamista, siendo que por ejemplo para una hipoteca de 200.000 €, los honorarios del notario podrían oscilar aproximadamente entre 150 € y 250 €.


Por otra parte, esta escritura estaría sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, debiendo cumplimentar ante Hacienda el modelo 600, no obstante, esta operación está exenta de pago, por lo que no pagaríamos impuestos por ello.


Una vez tengamos esta escritura de cancelación, el siguiente paso es acudir al Registro de la Propiedad correspondiente al inmueble en cuestión y solicitar la cancelación registral de la carga que pesa sobre la vivienda. Esta cancelación también tiene un coste de acuerdo a los aranceles del Registro de la Propiedad. El Registro procederá a realizar la anotación oportuna, recogiendo de forma pública y frente a terceros que soliciten la información del inmueble, que aquel se encuentra libre de cargas y gravámenes, sin constar la existencia de hipoteca que afecte a la vivienda, lo cual resulta posible comprobar solicitando una nueva nota simple, en la cual deberá constar el levantamiento de dicha carga.



En el supuesto de venta del inmueble, la situación es muy similar, si bien en este caso la operativa cambia ligeramente, por cuanto se puede optar por la liquidación del importe pendiente de hipoteca o en su caso, la subrogación del comprador en la posición de los deudores. No obstante, y en el caso de extinción de la carga, los trámites no difieren en gran medida, si bien el orden y las previsiones de plazo o clausulado particular que se incluirá en el acuerdo con la otra parte si lo hacen.


Como hemos visto, los efectos de la hipoteca no acaban con el pago del último recibo de la misma, sino que además es necesario cancelar la carga que grava el inmueble, para que este quede totalmente libre de afecciones.


Si tiene cualquier duda sobre cómo tramitar este asunto, cómo regularlo en la compraventa o si puede cancelar su hipoteca, no dude en contactarnos, ya que estaremos encantados de ayudarles y solucionar sus problemas con la mayor comodidad y agilidad posible.




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