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PROCEDIMIENTO TRIBUTARIO DE COMPROBACIÓN DE VALORES

No sois pocos los que acudís a nuestro despacho con una notificación de la Agencia Tributaria por la que os comunican una propuesta de comprobación de valores en relación a un bien inmueble que acabáis de comprar o transmitir. La discrepancia siempre es la misma: Hacienda le da un valor superior al que realmente tiene el inmueble, y por ende, os solicita una regularización del pago de los impuestos. Por ello también es importante tener esto en cuenta a la hora de formalizar un acto jurídico, ya que los valores que se otorguen al inmueble en dicho acto, pueden tener consecuencias fiscales poco agradables a posteriori para el obligado al pago de los impuestos.


Cuando se realiza la transmisión de un inmueble, ya sea por compraventa, donación o herencia, su valoración a efectos fiscales se realiza según el valor real del mismo. Pero ¿cómo determina la Administración el “valor real” de un inmueble?


En este caso, la Ley General Tributaria establece que la Administración podrá cuantificar este importe, entre otras opciones, en base a los valores que figuren en el registro oficial de carácter fiscal que se tome como referencia a efectos de la valoración de cada tipo de bienes. Tratándose de bienes inmuebles, el registro oficial de carácter fiscal que se tomará como referencia a efectos de determinar los coeficientes multiplicadores para la valoración de dichos bienes será el Catastro Inmobiliario, que determina sus valoraciones a partir de factores como la localización del inmueble, la ubicación dentro de la ciudad, antigüedad, calidad de la construcción, reformas o renovaciones en el edificio, o el estado de conservación.


No obstante, la no tan lejana sentencia del Tribunal Supremo de 5 de junio del 2018 ya estableció que este método no es idóneo, por su generalidad y falta de comprobación real con el bien concreto y que por tanto, lo correcto sería que se realizase una comprobación directa por parte de la Administración, inspeccionando el propio inmueble para así poder adecuar el valor real del mismo a sus características. Además, la mencionada sentencia exigía por parte de la Administración un razonamiento motivado que no puede en ningún caso estar basado en la discordancia con los valores o coeficientes generales publicados por el Catastro, puesto que estos, necesariamente no tienen por qué corresponderse con el valor real del inmueble.


Es decir, no basta que la Administración se base en valores generales sin tener en cuenta el estado de conservación del inmueble u otros factores relevantes como puede ser la fluctuación del mercado inmobiliario, siendo la propia Administración además la que tiene que justificar y comprobar in situ el estado del inmueble para poder determinar correctamente el valor del mismo a efectos fiscales.


Obviamente, esta comprobación provoca un grave trastorno a la Administración, por lo que recientemente ha entrado en vigor un nuevo valor de referencia aprobado por la Dirección General de Catastro: el valor de mercado. Este nuevo valor será calculado a partir de precios de compraventas de inmuebles con características similares realizadas ante notaría o inscritas en el Registro de la Propiedad, y será actualizado anualmente. Es decir, ya no se tomará como referencia el valor real del inmueble obtenido a partir de los índices del catastro, ni la Administración comprobará presencialmente el valor de cada vivienda, sino que pasará a calcularse en base a transacciones de características similares que se hayan realizado recientemente. Este valor de referencia se podrá comprobar a través de la Sede Electrónica del Catastro, registrando los datos del inmueble.


Si bien es cierto que este valor puede aproximarse más a la realidad concreta del inmueble en cuestión, tampoco será exacta, ya que no tendrá en cuenta el estado de conservación de la vivienda, de manera que no sólo mantiene la problemática ya señalada, sino que a su vez, los impuestos se verán incrementados a razón de la alteración del valor, que tiende a experimentar un alzamiento respecto a la situación previa. Sin duda, lo adecuado pasaría por una valoración concreta del propio inmueble por parte de la Administración, tal y como ya expuso el Tribunal Supremo en su sentencia previamente citada de 2018, sin embargo, sigue siendo una medida que ha quedado descartada con esta nueva determinación del Ministerio de Hacienda y Función Pública.


En el caso de Castilla la Mancha, esta variación del valor de referencia parece que no va a verse alterada, ya que desde el año 2015, la Consejería de Hacienda y Administraciones Públicas viene tomando este valor como válido, si bien tanto el Tribunal Superior de Justicia de Castilla la Mancha como el Tribunal Económico Administrativo Regional han anulado este valor como medio de comprobación, precisamente por no tener en cuenta las circunstancias específicas de cada inmueble, lo cual crea un grave perjuicio para el obligado al pago del impuesto, pudiendo ser incluso una medida inconstitucional por cuanto la carga de la prueba en caso de recurrir recae sobre el administrado, y no sobre la Administración, que es la encargada de demostrar si realmente ha habido un fraude por parte del sujeto obligado.


Por ello, si has recibido una propuesta de comprobación de valores y no estás de acuerdo con ella, te aconsejamos que acudas a nuestro despacho al objeto de analizar la viabilidad de recurrirla, ya que, en líneas generales, y, tras la mencionada sentencia del Tribunal Supremo, la tasa de éxito para el administrado es bastante elevada, si bien habrá que esperar a ver qué impacto tiene en nuestro sistema la implantación del valor de mercado como nuevo valor de referencia a efectos fiscales.


Igualmente, si crees que el valor fiscal de tu inmueble es demasiado elevado por las circunstancias en las que se encuentra, y temes que pueda afectarte en futuras transmisiones, nuestro equipo de expertos pueden ayudarte en la materia. Contáctanos y te informaremos de tus posibilidades.

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